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【快讯】2019第三届全装修产业领袖峰会论坛

来源：装修图片时间：2019年09月21日 14:03

莫干论剑：限价后能做出好房子吗？

特邀主持：方鸿强杭萧钢构股份有限公司集团副总裁

论剑嘉宾：

徐浩北京市建筑设计研究院有限公司第三建筑设计所所长

陈湘湖南工商大学副教授

段叔君绿城集团产品中心精装修总监

周澄金螳螂精装科技（苏州）有限公司董事长

何文淇成都纵横联合房地产开发有限公司董事长

孙伟宝业集团上海地产事业部总经理

方鸿强：这段我就成了一个客串的主持人，这是非常重要的事情，大家回想一下35年前也就是1984年，在我们杭州莫干山开了一个非常重要的会议，这个会议历史上叫末感会议，是中青年经济科技工作者学术研讨会，这个会议是我们新中国成立35年第一次召开的中国青年会议，所以这次题目叫莫干论剑，为什么这么叫，在这个会议上有一个非常大的发明，会议的发明是什么，就是大家在这个会议上没有主题发言，叫做挂牌辩论，每天把你的挂牌辩论发上去，第二天大家进行讨论，讨论非常激烈，一座莫干山半部改革史，今天我们邀请了这么多的嘉宾，前面上台的阶段，给大家做一个介绍。今天题目有两部分组成，正方和反方，正方题目是限价政策并不影响做出好房子，反方的题目是限价政策导致房屋质量降低。

首先从正方开始，请北京市建设设计院徐浩所长发表观点。

徐浩：非常高兴跟大家一块探讨，在现有的政策下，整个国家大的政策大环境下政府也提出来限定价格然后进行开发，这个首先有一个大的前提，政府在限定价格之前进行了一定的测算，测算了开发企业的成本，各方面确定的价格，然后进行招标化，开发企业最后进行投标。在大势之下可能是新的临界点，在新的临界点里头整个行业可能会有比较大的变化，所谓什么样的变化呢，就是在这个体系下以前开发的利润比较大，但是相对于现在利润薄一下，在这个前提下怎么能够做到还是开发好房子，一是原来好的房子并不是说都是高端的房子，这种民生性的房子也要做到好房子，当然今天的主题也提到要做全装修，这是一个大势所趋，以前的毛坯房是半成品化的，当然也有很多痛点，也很多老百姓的投诉，那如何在限定价格下做出好房子，怎么做出来，可能需要全产业链的精细化的推进，所谓全产业链可能要从前端、设计比以前更加的精细化，打好基础，为后端的施工，今天很多嘉宾也提到要装配式、采取人工智能能技术，提高成品率，后端再后面材料的采购、成本控制做到整个的全过程的精细化管控，把成本可控，而且尽量的降低。这样才能保证前提能够做到限价政策下的好房子。

这也提出了一个新的课题，作为新的时代，反而倒逼整个行业创新发展，可能会出现新的模式，所以从整个行业来说我们觉得在限价政策下还是可以做出好房子的。这需要各行各业整个全产业链共同的努力。

陈湘：我觉得依然可以做出好房子的，从消费者的角度怎么样理解，我所人为的好房子第一好户型，空间规划合理，功能设备齐全，能够灵活的去适应消费者多方位的生活需求。

第二个就是好品质，各位嘉宾提到的绿色、环保、功能、细节、颜值、智能化都不可获缺。

第三个是好服务，比如说有好的服务体系、住家体验。

我想提出这个观点地产界的朋友可能觉得我没有站在设身处地的角度来谈，现在低成本包括人工智能有限，开发商的利润确实压到很低了，我也不否认我多多少少带着一点情怀来谈这个问题，这个问题怎么解决，其实我认为住宅工业化的全链成熟是解决这个问题的成功之道，必须也是住宅工业化的全面成熟。比如说好户型的解决，怎么解决，完全可以在设计端解决，比如说开发商和各设计单位从消费者的角度了解消费者细节、深度的功能需求，包括怎么样把未来住宅工业化模块的使用、装修材料的可重复利用等等去考究设计的细节，万科最近做了一个未来系，我想是这个行业的标杆，包括我也了解到很多一线地产商都在做这方面的研究，这个好是可以解决的。

另外一个好品质的实现，是要认真谈的问题，好品质都是跟材料、工艺是相关的，也是大家很敏感的话题。就中国来讲，确实住宅工业化、全装配目前最大的短版在哪里？在于价格。为什么有价格这个短版的出现，就是因为在中国的装配并没有形成体系，并没有形成标准化，各装配单位都是各自为政，可能你有你的技术，我有我的研发，大家都不拿出来，包括上游的对接也是很少，就是因为这个原因才导致价格上面没有办法把成本压下来，据我了解到目前全装配来做住宅内装，目前市场上的价格比传统价格高出15%到20%，在日本、荷兰也好很多欧美发达国家他们其实完全可以把这块做好，比如说设计成本这块的控制，现在国内有一些公司研发了很多系统，也是对设计成本很好的控制。包括生产成本，我想模块化大批量的生产成本比我们在现场去装修对成本的控制，大家都很容易理解。包括预行成本，住宅工业化这块后期的维护、模块化的细节这块住户体验感都是非常好的。

我认为住宅工业化的全面成熟是正路之道。

方鸿强：前面两位都是在代表正方，网上我们也做了公布，基本上是50%到50%，只有一票的差距。现在有请反方发言。

孙伟：我是反方，来之前是安排我是反方，刚才听了徐所长讲的，她说限价以后还是能够做出好房子的，但是她没有讲怎么能够做出来，陈教授讲了，她的观点我听了以后，限价以后通过设计优化、产品升级、通过装配式可以来做出好房子。我要提一个问题，不是说我们没去产品升级、设计优化、工业化内装，所以政府来限价我们，其实限价之前我们也在做这个东西，所以这个论点跟论据搭不上。

方鸿强：反方的观点非常清晰，并不是说我们不愿意做好房子，反方讲的非常清晰，正方有需要回答的？

周澄：他说了他长得像反方，但是他说错了一个我长的像正方，我们是房地产的下游企业，所有的最后交付业主的成果都是呈现从我精壮单位出去，所以我的观点是很明确的，限价的基础上一定能做出好的房子，应该客观的说限价政策和房地产高品质是矛盾的，因为产业升级、消费升级，人民对美好生活的需求包括社区的居住环境、材料环保、建筑质量、智能化、人性化等等都提出了更高的要求。那么我们其实跟开发商一起如何站在一个起跑线上去建造一个好房子，交给消费者，那怎么能够来辩证我的观点呢，刚才孙总说了没有说出来我们这方，我告诉大家，这么讲，限价对于我们装饰行业的企业来说意味着什么，大家也都是消费者，你们肯定是想到开发商今天更多，有200多人，第一要求施工装修企业是精准标准下调，第二精准标准不变，第三签了合同取消了，那么这个行业怎么办。也是通过这几年行业的实践，有了一些自己的思考和实践，我觉得应该从以下几点来解决孙总的问题：

1、站在客户的角度；

2、用用户的思维；

3、创新和变革；

站在客户的角度应该做减法，可以规划，把二次拆改都简短。第二通过新工艺降低成本，包括新材料；第三个在工程质量上，金螳螂我们的管理是精细化的，大大的降低了成本浪费、拆改，来交付好的高质量的品质。再一个我觉得就是我们把人工成本降低，如何来整合自己的资源，还有一个最大的点就是整合供应链资源，集中采购，提高溢价能力。

如果消费者就是做加法，今天谈到了很多给消费者增加人性化、智能化、场景化的老百姓需求的关注点，站在不同的角度高端客户、中低端客户喜欢什么，加一点喜好，就促进了开发商的消费能力。

最后就是创新和变革，因为只有创新和变革，刚才李总讲了5G时代的来临以及转型升级都给我们提供了很好的课题。所以金螳螂1.0版的装配，很多人都去看了，我们从设计、工艺、材料都提高了标准化和质量，这样就解决了这个问题，所以我的观点就是我一定会和开发商一起提供好的房子给消费者。

方鸿强：讲的非常好，如何提高效率来降低成本，刚刚讲的5个，如何提高个人效益，如何提高组织效率，如何提高资本效率，如何提高战略的效率，如何提高资源的效率。

段叔君：开发商和供应链的成本从逻辑理论上来说是问题的出口，站在开发商的立场从绿城而言，并不代表个企业放弃原则降低品质，从绿城而言反而更加的加大了对产品方面的研究，同时也加强了对自己的组织管理，引进了IPD的管理模式，重新组建的产品开发和研究的逻辑体系，同时又重新整改了自己的管理体系，另一方面绿城还组建了自己的研发部，然后干嘛呢，加大对产品的投入，以及绿色环保质量的控制。

产业链方面大家也知道，每道工序组成了叠加，线下开发商也会做控制，确实企业要生存发展也会面临产业的出口问题，在房产公司的做法上，大多数房产公司包括碧桂园、万科都做一件事情，整合上下游产业链。

不止开发商的问题，是整个上下游的问题，作为开发商我们尽量的守住两大底线，第一个是环保底线及第二个是质量底线，优质优选的合作方，配合国家完成质量调控。

方鸿强：我们这次是辩论，没有对错之分，段总谈的观点也是这个反向。下面有请何总。

何文琪：这个辩题我觉得反向是成立的，我对辩题的理解实际上讲的是从去年开始的国家开始房地产调控，我的理解在限价口可能会导致开发商做的产品质量下降，原因非常简单，开发一个产品首先要知道这个产品是怎么组成的，我们从政府手上拿地，最后是价高者得，这是刚性成本。第二个是整个开发过程中的所有税费，这是法律和地方政府构成的，也是没法变。第三个就是自己的建筑安装成本，这一大块普遍性在这个地方。第四个合理利润，涉及到每个企业对自身开发利润的追求，有的企业可以把自己的利润降低，有的企业追求比较高的利润。但是我现在想讲的不能笼统的讲限价，指的限价是在什么情况下会必然降低开发商，所谓不合理，不符合市场经济规律，上级企业正常的利润甚至到达不计企业的成本的限制，就是我们讲的逼良为娼，土地价格成本动不了，开发的税费动不了，最后利润都保不了，怎么可能能做出高品质的房子，我认为这个逻辑非常简单，但是我也非常感谢出了这个辩题，怎么在亏本的情况下把品质做好，而且活的非常好，这是我非常想知道的答案。

段叔君：即使这样作为开发商而言，你就这么多水和这么多的面，交给老百姓起码是高品质的好房子，也可以这么理解，每个人消费观念不同，可以发给不同的层次，你想买本田的那你身价是高端汽车可以不买低端的，你就把你的房子客户定位、市场定位定准了之后，把品质定出来之后就不存在精装房，老百姓都可以理解的。

何文琪：不要混淆一个概念，我们讲的降低品质不等于交付不合格的产品，我们企业也有很多底线要遵守，一个对客户负责、质量的底线，但是这个底线之上是有空间的，一个产品本来可以增一百分，不限价的时候可以根据准备的目标客群做到一百分，但是你限制价格以后我可以做到80分，那是迫不得已。

陈湘：刚刚两位老总提到了你们在限价之前也一直在研发产品，也一直在做很多功课，我刚刚提出的观点是限价后能否做出好房子，应该是住宅工业化的全面成熟，这个在咱们中国没有成熟，虽然企业也好、开发商也好、学术界也好都在做这方面的努力，但是确实没有在中国成熟。现在国家给开发商出了这样的难题，如果出不了好产品企业走不了太远，怎么解决，在中国必须要走住宅工业化成熟的路子。现在成熟不了，也许在未来得三五年内或者二十年，我们只能砥砺前行。

何文琪：我认为有情怀之前得先活下来，讲住宅产业化跟辩题不相关，我们今天还是围绕房产调控下的限价是否导致了产品质量品质会下降，我还是一句话用行政的手段和措施虽然起到了立竿见影的效果，但是感觉回到了解放前。

徐浩：政府现在大力推保障类的住房，但是也要力求做到好房子，也采取了很多措施，无论是管控方面还是责任方面还是合同方面，政府做了很多措施，力争交到老百姓手里头也是好房子，您说的好房子可能更加高端一些，这里头会通过从前端来组建的成本，基本上无论是保障类的住房还是商品房大概差不多，可能从精装这块有区别，结合昨天提到的全装修的标准，可以分不同的档次，菜单式的或者个性化的，我们有一个相对能够保障它的成本的菜单，这是最基础的，也可以针对自己不同的经济状况高配再高配，不代表最低端的就是不好的品质。

何文琪：但是我们不能把品质做的越来越地，限价就是遏制了对美好生活的追求。

主持人：我们请孙总站出来发言。

孙伟：第一个我就做一个简单的比方，比如说一个家庭当中的顶梁柱失业了，生活条件肯定会下降，比如说要去旅游，从国外改成了国内的甚至改成了周边的，这是毋庸置疑的，质量的下降降低是毋庸置疑的。

第二个刚才徐所长讲的，政府给你定了这个价格是考虑到建材成本，但是现在有一种是先拍地后来价格在限价，原来能够好好设计好好做获得一点点的利润，满足企业的发展，满足员工基本的福利，现在福利都没有了，利润都没有了，你让怎么办。还有一个刚才周总讲的，我们也达到共识了，希望是去做好的产品的，广大人民群众也是想获得好的产品的。限了价只能按照这个买，我拿地的成本要考虑，开发成本也要考虑，利润也要考虑到，我想做好产品，没有资金、没有能力去做了，刚才上海大学的教授讲产品要升级企业要发展必须要有利润，利润都没有了，怎么去做好产品，怎么提升质量。

第三个我补充一下，我们说的造出好房子，或者降低质量，不是说不符合质量，这个概念要搞清楚，以前我们想目标是100分，现在不行了，做个80分，或者真的没有利润，已经亏了，但至少达到60分及格线以上。

主持人：最后请绿城段总谈谈自己的看法。

段叔君：限价不等于降价，在以往过去的几年里房价的逐渐上升我们也经历过当下成本模式下的开发，只是说随着近几年生活水准的提升，人的欲望和对美好生活的需求愿望加强了，限价下是国家经济重建的需要，其实对房产开发商来说还是抱着期待的心态的，重新反思自己的管理模式、产品模式，重新构架自己未来的产品市场竞争点。

另外一方面限价对于精装修而言，以早些年精装修强调的是对装饰形式的追求往往是过正的，比如说走发式、新古典，更多的是装饰面形式，但是对隔墙的形式、管线走管内核的东西，这块还是核心，这两年绿城对自己的产品就像穿衣服一样，产品有骨架构成，自己有100个细节，有自己的工艺工法，但是这衣服怎么穿我们更加理性化了，根据不同的市场需求、不同的城市、不同的人群做出更详细更细致的匹配产品。所以我们认为限价不等于降价，只是调整企业管理中不是很良好的东西。让它变得更符合民生，更符合大众的需求而言。

方鸿强：房子是用来住的，是一项基本的辐射，大家知道马克斯的资本论讲的很清楚，第二个是交换价值，交换价值讲的是量，质跟量之间进行讨论，这组的讨论是非常长远的，大家可以看到这个过程时间很短，每一个变革的时代都孕育了创造财富的机会，都会创造无数的造富的神话。

我希望台下的同志们给台上的嘉宾鼓鼓掌，感谢各位嘉宾。